富人区是一个有趣的存在，富人区的更迭直接揭示了一座城市的发展史。从城东到城西，下一个富人区会在哪里？

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“东富西贵”是老南京人的传统观念，西邻明城墙，东望紫金山的月牙湖，是上世纪90年代的传统富人区，是老南京人心中的白月光。

▲图片为业主拍摄

彼时，南京还没有出现这么多的新城概念，河西、江北、仙林湖……统统都是一片荒野，南京的发展还局限在那堵城墙内，月牙湖、环紫金山区域的开发为城市的发展打开了一扇门，自然而然，第一批富人选择生活在此，靠近主城却又远离喧嚣。

一代富人区中最有代表性的小区除了钟山国际高尔夫、美林墅这类别墅产品。

钟山国际高尔夫别墅作为“中国十大超级豪宅之首”“亚洲十大超级豪宅第2”，南京顶级别墅的代表，已经成为一张新的南京城市名片。

来源：365淘房

另外比较有名的小区：梅花山庄也是值得一提的，作为第一个入驻该板块的地产商，仁恒从此也在南京人心中占据了一席之地。

90年代一个月普遍工资才几百块钱，1000块已经算得上高级白领了，而当时梅花山庄的房价就已经达到了3000多元/㎡，几十万一套房几乎是巨款，实实在在的富人区。

二十多年过去，现在的月牙湖早已风光不再，热度甚至不及仙林湖。曾经的豪宅变成了老旧小区，曾经的超高房价现在也不过3万多，很难和豪宅挂上联系。

就连现在挂出的二手房源，大家都默契地抹去“豪宅”，“物业”、“近地铁”、“户型”……成为了卖点。

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进入21世纪之后，别墅产品逐渐成为富人追捧的对象，一栋栋别墅矗立在将军山下，那里成为了南京的二代富人区。

比较有代表性的小区就是玛斯兰德和香山美墅，这里几乎是南京最成熟的别墅区，住在这里，是身份的象征。

2008年的时候，我国城镇居民人均可支配收入大概在1.5万左右，然而那时候玛斯兰德的平均房价就已经在3.5万/㎡，一套下来动辄千把万，不得不感叹，能买得起玛斯兰德的人基本上就是南京最顶级的圈层。

这里的别墅有游泳池、有烧烤区、有庭院、有走廊……嗯，完全符合我在电视剧看到的标准豪宅的景象。

2000年初的豪宅，依然是在山脚下，除了空气、环境好以外，更重要的是离主城近。虽然90年代以后主城用地趋于饱和，南京开始跳出城墙，由内而外地向外发展，但大部分地区规划差，并没有形成一定的规模。所以，与主城的距离依然是考量地段的重要因素。

现在的玛斯兰德华丽依旧，但随着城市中心的西迁，别墅群渐渐跌落神坛。根据挂出的二手房源来看，目前均价在4万/㎡左右，可以选择的空间还比较大，大部分业主都挂上了“急售”、“低于市场价”的标签。

我记得前几天还在阿里法拍上看到过玛斯兰德的消息……吸引了不少吃瓜群众的围观。

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从2002年开始规划建设河西新城后，经过10年发展，这里成为了华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的中央商务区，集金融、总部、会展、文体、商贸于一体，这是南京最辉煌的城市跃迁篇章，同时也造就了南京的第三代富人区。

经历了前两代富人区的迁徙变化，明显能够感觉到的是，第三代富人区开始向长江靠拢。

说到河西，就不得不提到仁恒江湾城。每当河西一有豪宅上市，仁恒江湾城总要被拉出来对比一番，比不过仁恒江湾城的也叫豪宅？显然，江湾城在南京人心中已经是神一般的存在……

最具有划时代意义的是仁恒江湾天成，江湾城前三期的项目里还有100㎡以下的户型，算不上纯粹的豪宅。到了四期，已经见不到小户型了，正式拉开了河西大平层豪宅时代的序幕。

那时的湾4还是限价盘，4.5万/㎡的均价，首付八成，也就是说，每一个去抢湾4的土豪至少手握七八百万……开盘现场甚至成为了年度豪车展。

目前湾4的二手房均价高达75951元/㎡，380㎡的户型总价更是高达三千多万，这还是诚售价……

不仅仅是湾4，“贵”是河西大平层豪宅的共同特点。所以河西的限价盘成为了买房人的信仰。比如华新城、碧瑶花园，一点风吹草动都能撩拨起买房人脆弱敏感的神经，有人甚至板等7年……

现在的河西已然成为了新贵的聚集地，配套发展日趋成熟，这里是南京的宇宙中心，也是丈量南京的新标准。

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作为第三代富人区的河西依然如日中天，第四代富人区的概念似乎还在雏形阶段，有人说是老山板块，有人说是江心洲，争议颇多。但毋庸置疑的是，第四代富人区的迁徙即将实现过江的蜕变。

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• 老山板块

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老山是具有未来富人区潜质的，这与江北新区的崛起有很大关系。通过前面的富人区更迭过程，不难发现，富人区和城市中心保持着若即若离的关系。近了，难以保障居住品质，远了，生活不方便……

江北新区是未来的城市中心，周边能够实现高品质居住区域的只有老山板块，稀缺的自然资源才是富豪愿意买单的关键因素。目前在雏形阶段就已经吸引了大批开发商进驻。从别墅到叠墅，再到洋房，各类产品应有尽有……一栋楼王卖到两亿的绿城玫瑰园就在老山脚下。

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• 江心洲

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一边是10年崛起的河西新城，一边是江苏省唯一一个国家级新区。大江大河之下，南京拥江发展，而位于两个新城之间的江心洲，由于低密度的特点，一直都有“富人岛”的美称。

低密度的江心洲，在南京基本属于绝版，即便是城东最好的紫金山板块也不存在绝对的低密度。

保利紫荆公馆

而在南京的江河之中，江心洲，尤其是岛北区域全部以低密度的叠墅群为主。处在繁华的江流中心，却拥有超低密度的住宅，江心洲几乎满足了富人生活的一切条件。

▲摄影：江心洲业主啸天狼

目前整个江心洲只剩下一家升龙桃花园著在售叠墅，限价3.78万/平米。

独有的江岛资源和水景资源，是区别于河西其余平层豪宅最优质的自然资源和独有的墅级产品。

从购房策略上，上、中、下叠适合不同客群：

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• 上叠：有露台，有星空，有想象，也有超高得房率。

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中叠：少了“墅”的感觉，但功能齐备，性价比高。

下叠：雅豪的选择，这个总价在江心洲有个院子，也是逼格。

傍水而居，享长江之景，这里似乎才是陶渊明笔下的“桃花源”。